Wework：做二房東也能這么賺錢
“全球最大的出租車公司 Uber 沒(méi)有一輛出租車;全球最熱門的媒體所有者 Facebook 沒(méi)有一個(gè)內(nèi)容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴沒(méi)有一件商品庫(kù)存;全球最大的住宿服務(wù)提供商 Airbnb 沒(méi)有任何房產(chǎn)?！?/p>
這段話最近流傳甚廣，或許后邊再加上辦公場(chǎng)地租賃公司W(wǎng)eWork也毫無(wú)違和感。雖然掛著“房地產(chǎn)企業(yè)”的名頭，Wework并無(wú)房產(chǎn)，其商業(yè)模式也簡(jiǎn)單粗暴：用折扣價(jià)格租下整層寫字樓，然后分隔成單獨(dú)的辦公空間，出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司，向他們收取會(huì)員費(fèi)……
——慢著，別逗了，這不就是個(gè)典型的“二房東”嗎?
然而，就這么一個(gè)二房東，去年年底這家成立僅僅四年時(shí)間的公司便完成了一筆規(guī)模達(dá)3.55億美元的融資，公司估值達(dá)到了約50億美元。這一估值已讓W(xué)eWork比肩圖片共享社交網(wǎng)絡(luò)Pinterest，以及媒體和互聯(lián)網(wǎng)老牌巨頭IAC/InterActiveCorp一身冷汗。
那么問(wèn)題來(lái)了，什么時(shí)候做“二房東”也這么賺錢了?
Wework憑什么?
會(huì)員可以在每周的百吉餅和含羞草聚會(huì)上進(jìn)行社交活動(dòng)，尋找軟件開(kāi)發(fā)人員為他們編寫應(yīng)用程序;可以在非正式的演示日推介他們的創(chuàng)意，并從廣告公司等自愿效勞的外部合作伙伴那里得到免費(fèi)的建議，甚至可以達(dá)成口頭協(xié)議并推薦工作機(jī)會(huì)……
上述一連串的情景是Wework給入駐會(huì)員們畫出的美味大餅，否則他們應(yīng)該不會(huì)傻到屁顛屁顛地跑到這里來(lái)辦公，畢竟WeWork的租金和周邊區(qū)域的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比并不便宜：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。不過(guò)要是把安保、前臺(tái)、寬帶、打印等服務(wù)也算進(jìn)來(lái)，WeWork會(huì)員每月可以節(jié)約幾百美元?；蛟S正因?yàn)槿绱?，WeWork在倫敦紹森德開(kāi)設(shè)最新的辦公地點(diǎn)時(shí)，剛一開(kāi)始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個(gè)月才能達(dá)到這么高的出租率。
雖然看似是一家沒(méi)有房產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，但Wework的聯(lián)合創(chuàng)始人紐曼在接受采訪時(shí)稱，如果把WeWork看作是一家房地產(chǎn)公司，公司的估值絕不可能達(dá)到50億美元。紐曼宣稱，他們希望通過(guò)把分享辦公場(chǎng)地、辦公服務(wù)及創(chuàng)意的企業(yè)家聚集到一起，讓WeWork成為新商業(yè)模式的溫床?！拔覀兣銮尚枰k公場(chǎng)地，就如同是Uber需要汽車，以及Airbnb需要公寓一樣?！?/p>
“二房東”：“二”是優(yōu)勢(shì)
其實(shí)，WeWork這種聯(lián)合辦公模式并不新奇，以ServOffice模式為代表的服務(wù)式辦公室同屬此類，而且這種模式早已進(jìn)入中國(guó)。與WeWork場(chǎng)地的透明玻璃隔墻的辦公室和大面積的敞開(kāi)式工位區(qū)不同，ServOffice的工位是以獨(dú)立辦公室的形式存在，更具私密性。入駐企業(yè)多偏向獵頭、投資、企業(yè)顧問(wèn)等咨詢服務(wù)的商務(wù)類客戶，硬件檔次和工位租金也更高。
在劉錚看來(lái)，WeWork和ServOffice的這種新型辦公模式與國(guó)內(nèi)現(xiàn)有寫字樓經(jīng)營(yíng)模式相比，存在四點(diǎn)變革：
▌第一，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)變革。傳統(tǒng)模式下“拿地、開(kāi)發(fā)、招租”的資金投入量大，運(yùn)作周期漫長(zhǎng)。相比之下，以WeWork模式為代表的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)物業(yè)改造升級(jí)，可以在數(shù)月內(nèi)完成項(xiàng)目交付，快速回籠資金。
▌第二，寫字樓產(chǎn)品形態(tài)變革。一方面，從租面積到租工位、非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的進(jìn)步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復(fù)雜性。同時(shí)，租賃標(biāo)的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展不確定性的顧慮。
▌第三，從集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟(jì)?？蛻臬@得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺(tái)、會(huì)議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。
▌第四，從空間硬件到服務(wù)的變革。作為“二房東”的WeWork們，優(yōu)勢(shì)之一便是“二”——沒(méi)有重資產(chǎn)負(fù)累，通過(guò)提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，安心地做一個(gè)輕資產(chǎn)的“二房東”，坐地收租就可以了。對(duì)于那些潛在的會(huì)員來(lái)說(shuō)，剩下的問(wèn)題就是：為什么要拒絕在一個(gè)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)聚集的氛圍中辦公呢?
下一站：孵化器?
WeWork模式大熱，引來(lái)了一批中國(guó)學(xué)生。不過(guò)，站在“大眾創(chuàng)業(yè)”“萬(wàn)眾創(chuàng)新”的“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口，中國(guó)版的WeWork們大多不愿意只走wework走過(guò)的老路。
從萬(wàn)科高級(jí)副總裁的職位上離職之后，毛大慶宣布創(chuàng)辦“優(yōu)客工場(chǎng)”。雖然被視為中國(guó)版wework，但毛大慶卻直言“我們不是WeWork”——“WeWork+創(chuàng)新工場(chǎng)”才是優(yōu)客工場(chǎng)的自我定位。作為昔日的地產(chǎn)商人，毛大慶表示，“我才不會(huì)一個(gè)人到外邊租房子，而是要跟一批有存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略伙伴合作。我是拿社會(huì)閑置資產(chǎn)去做，他是重資產(chǎn)化的，而我是輕資產(chǎn)的?！?/p>
明里做“二房東”收租，其實(shí)做孵化器，這才是中國(guó)版WeWork們的野心。而WeWork的50億估值，應(yīng)該也不止“二房東”這么點(diǎn)想象力吧。
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